analys

Hyresrätter konkurrerar ut bostadsrätter

Pandemin resulterade inte i en inbromsning av marknaden som många befarade, utan snarare en katalysator för ökande prisnivåer på den svenska fastighetsmarknaden i jakten på attraktiva investeringar. För investerare har hyresrätternas attraktivitet i vissa fall överglänst bostadsrätter och vi har varit med som rådgivare i flera fall och hjälpt bostadsutvecklare att paketera om affärsstrukturen från bostadsrätter till hyresrätter. Ofta genom Forward Funding-försäljningar där utvecklarna uppnår samma avkastningsnivå men till lägre risk samtidigt som köparna får högkvalitativa hyresrätter med bostadsrättstandard.

Vad är det som driver utvecklingen och vad söker investerarna? 

Rekordstark kapitalmarknad
Kapitalmarknaden är rekordstark just nu på grund av låga räntor och inflöde av kapital från statliga covidstödpaket och stödköp av bostadsobligationer. Internationella investerare söker sig i allt högre grad till Sverige som de anser vara en trygg hamn och likvid marknad. Osäkerhet för hotell, handel och kontor har gjort att en rekordstor andel av kapitalet i stället allokeras mot bostadssektorn som uppfattas ha låg vakansrisk och stabil avkastning, speciellt den reglerade svenska marknaden. Den höga efterfrågan har resulterat i lägre avkastning och högre kvadratmeterpriser.

Reala tillgångar blir prioriterade
Fonder/institutioner har sett sitt inflöde av kapital växa kraftigt under pandemin och börsuppgången, och behöver i vissa fall vikta om på grund av stor exponering mot börsen. Börsbolag som äger nyproducerade hyresrätter handlas ofta med premie och behöver visa en stadig tillväxt. Vidare så söker sig rekordmånga fastighetsbolag till börsen som behöver utöka sina innehav för att skapa attraktiv volym och påvisa tillväxt. Investeringar i reala tillgångar blir prioriterade och är idag det enda alternativet till börsen vilket ger en inflationssäkring mot en eventuell kommande inflation. Fastighetsbolag på börsen som äger hyresrätter är värderade med en premie vilket leder till att de vill köpa mer för att öka sin portfölj.

Vad söker investerarna?
Investerarna söker av riskskäl helst nyproducerade bostäder på grund av friare hyressättning och lägre underhållsbehov och då framför allt i Stockholm, Göteborg och Malmö. Vi har dock sett att regionstäder blivit mer attraktivt under senaste året och framför allt då det ger en något högre avkastningsnivå. De hyresrättsprojekt som är mest attraktiva är de projekt som har över 100 lägenheter i kommunikativt bra lägen, gärna med spårbunden trafik samt med finansiellt stabila säljare i form av välrenommerade utvecklare och byggare. Projekt med investeringsstöd är attraktivt på grund av lägre hyror och därmed lägre vakansrisker, många investerare jämför dessa projekt med en 15-årig obligation då hyran är subventionerad och ligger under marknadshyra de första15 åren. Framtiden för investeringsstödet är dock oviss och i Stockholm och Göteborg har byggandet dominerats av bostadsrätter och när det har byggt hyresrätter har möjligheten att ta ut höga hyror, jämfört med mindre städer, gjort det mer lönsamt för bostadsutvecklarna att bygga bostäder utan stöd. Samtidigt har systemet för investeringsstöd nyligen uppdaterats och investeringsstödet för storstadsregionerna prioriteras.

Attraktivt med Forward Funding
Utvecklingen har visat att Forward Funding ses som en ännu mer attraktiv finansieringslösning för fastighetsutvecklarna då de kan reducera andelen eget kapital i projektet och på så sätt optimera totalavkastningen. Detta upplägg är som mest attraktivt när projektet lockar institutionellt kapital då dessa aktörer har de finansiella resurserna att fullfölja sina åtaganden gentemot säljaren och entreprenören samt att deras rating resulterar i lägre finansiella kostnader.

Minskat bostadsrättsutbud och ökade byggpriser
Att bostadsrättsutbudet minskar kan leda till ökade priser på sikt och de kraftigt ökande byggpriserna leder till att många aktörer väntar med att starta sina projekt i närtid vilket gör det osäkert hur många nya byggprojekt som kommer komma igång under år 2022. Det möjligt låga utbudet av bostäder det kommande åren i kombination med fortsatt hög efterfrågan kommer med stor sannolikhet att resultera i en prisuppgång. Enligt flera bedömare har byggpriserna har gått upp med cirka 20 procent på ett år men prognosen är att dessa kommer att gå ner framåt sommaren med cirka 10 procent. Det är fortfarande 10 procent över nivån under 2020.

Efterfrågan överskrider utbudet vilket gör att köparna tvingats titta bredare geografiskt och riskmässigt och gått längre ut på riskskalan, med lägre avkastningskrav som konsekvens.