Nyhetsbrev September 2026

Höstens transaktioner: den hetaste säsongen

Hösten är transaktionsmarknadens mest intensiva säsong, och i år börjar den starkt. Under första halvåret 2026 omsatte den svenska fastighetsmarknaden 120,5 miljarder kronor, en uppgång med 60 procent och det starkaste halvåret sedan 2021. Flera av sommarens största affärer tillträds dessutom under hösten. Samtidigt är återhämtningen ojämn: köparbasen har skiftat och finansieringen är öppen men dyrare. Här är vår läsning av affärsklimatet i höst.

Hösten öppnar med stora affärer

Höstsäsongen öppnar med hög aktivitet. Castellum säljer hela sitt skånska bestånd, 95 fastigheter, till Wihlborgs för 13,3 miljarder kronor med tillträde den 1 oktober, och två kontorsfastigheter i Stockholm till Alecta för 5,0 miljarder, över bokfört värde, med tillträde den 1 september. Även Catena köpte en logistikportfölj från Urban Partners. Bakom ligger ett starkt första halvår med 322 transaktioner som omfattade cirka 5,5 miljoner kvadratmeter och sjunkande avkastningskrav i de flesta segment, vilket speglar ett ökat investerarförtroende. Marknaden väntas fortsatt vara aktiv i höst och är på väg mot över 200 miljarder kronor för helåret om den positiva trenden fortsätter.

Köparbasen har skiftat

Den som köper i dag är ofta en annan än för några år sedan. De noterade bolagens andel av transaktionsvolymen har ungefär halverats sedan 2021, samtidigt som den genomsnittliga affären krympt från cirka en miljard till 300 miljoner kronor. Skälet är substansrabatten: när aktien handlas långt under substansvärde är den en dålig valuta för förvärv. Bolagen väljer i stället återköp och renodling. Castellum avser till exempel att dela ut merparten av köpeskillingen från Skåneaffären till aktieägarna. Deras plats tas av institutioner, fonder och utländskt kapital, framför allt i de hetaste segmenten: nyproducerad logistik och hyresbostäder i Stockholm, där globala aktörer som Brookfield, KKR och Hines köper. De noterade bolag som ändå växer gör det främst genom att gå samman med varandra, som SBB, KlaraBo och Sveafastigheter, snarare än genom att köpa enskilda fastigheter.

Kapital till ett pris

Kapitalet finns, men villkoren har skärpts. Riksbankens styrränta ligger kvar på 1,75 procent, men marknadsräntorna har rört sig uppåt de senaste månaderna på oro för högre inflation, vilket påverkar värderingar och avkastningskrav. Marknaden är inte längre enhetlig: risk prissätts tydligare, och objekt med brister får svårare att hitta köpare.

Datacenter tar plats

Ett nytt segment attraherar allt mer kapital: datacenter, drivet av AI och molntjänster. Marknaden för storskaliga datacenter i Sverige väntas växa med drygt 30 procent per år fram till början av 2030-talet. Mark med elanslutning är dessutom billigare i Norden än i Tyskland, Storbritannien och Nederländerna, vilket attraherar internationellt kapital. Flaskhalsen är dock inte kapital utan el. En majoritet av operatörerna pekar ut elförsörjningen som det största hindret, och Nordens kraftöverskott väntas nära halveras fram till 2030. För fastighetsägare med mark i rätt läge och tillgång till el är det en möjlighet, men tillstånd och nätanslutning avgör tempot.

Vår prognos för hösten

Sammantaget är transaktionsvolymen tillbaka i styrka, men det är valet av segment och läge som gör skillnaden i höst, inte marknaden i stort. Bostäder, logistik och lättindustri attraherar fortsatt kapital, och konsolideringen mellan de noterade bolagen lär fortsätta. Tre saker avgör kvartalet. Substansrabatten: om den krymper kan de noterade bolagen åter bli nettoköpare, och volymerna växla upp snabbt. Ränteläget: inflationsrisken och möjliga höjningar nästa år styr avkastningskrav och värderingar. Och befolkningstillväxten, som mattats och på sikt dämpar efterfrågan i vissa delmarknader.

För den som planerar en affär i höst är förberedelse och rätt prissättning avgörande. Hör gärna av er om ni vill diskutera en försäljning, ett förvärv eller en värdering.

Vi önskar alla en fin höst!

Källor: Cushman & Wakefield, 2024 och 2026  ·  Fastighetsvärlden och börsmeddelanden, 2026  ·  Arctic Securities, Veckans Realty Check 2026  ·  Riksbanken, augusti 2026  ·  Svefa, Svensk Fastighetsmarknad 2026  ·  Svenska kraftnät och Mordor Intelligence