analys

Samhällsfastigheter – ett stabilt segment i osäkra tider

Vi lever just nu i en värld som kantas av stigande inflation och åtstramningar i penningpolitiken. Det rådande läget i omvärlden har lett till att allt fler investerare allokerar sitt kapital till tryggare segment, där bland annat samhällsfastigheter innefattas. Samhällsfastigheter definieras som fastigheter med en övervägande del av hyresgäster bedriver skattefinansierad verksamhet, specifikt anpassad för samhällsservice. Segmentet kännetecknas av strategiskt viktiga fastigheter för hyresgästerna med KPI-indexerade hyresavtal, säkra kassaflöden och många gånger längre löptider på avtalen.

Läget i omvärlden har inte bara skiftat privata aktörers intresse på marknaden, utan även statliga myndigheters. Försvarsmakten har till exempel, i och med Rysslands invasion av Ukraina, fått ett snabbt växande behov av fler lokaler. Att Fortifikationsverket i maj förvärvade ett kontorsprojekt under utveckling av JM har knappast undgått någon.  I slutet på juni offentliggjordes ytterligare förvärv, en kontorsfastighet invid Brunnsviken från Nyfosa samt två fastigheter från Trenum i Solna.  Allt detta för att kunna tillgodose Försvarsmaktens ökade behov, en trend vi bedömer hålla i sig framöver.

Trenden går även mot att vi blir allt fler och äldre vilket innebär att behovet för äldreomsorg och hälsovård kommer att öka betydligt framöver. Samtidigt uppger 83 av landets 290 kommuner ett underskott av särskilda boendeformer för äldre och hela 152 stycken ett underskott av bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning. En positiv befolkningstillväxt innebär även ett ökat behov av andra samhällsviktiga verksamheter som exempelvis skolor och rättsväsenden. Allt detta, tillsammans med att många existerande fastigheter behöver ersättas, pga av dagens krav på fastigheternas funktioner, resulterar i en stark underliggande efterfrågan på nya samhällsfastigheter.

Vi bedömer att samhällsfastigheter som segment kommer stå starkt framöver även om marknaden kommer bli mer selektiv i vad som efterfrågas. Går vi in i en lågkonjunktur kommer främst moderna fastigheter med långa hyresavtal premieras och äldre fastigheter med korta hyresavtal vara mindre attraktiva bland investerare. En trend vi kommer se på transaktionsmarknaden är investerare i större utsträckning förvärvar på orter där man redan är etablerad. Skälet till detta är att det kommer bli än större fokus på effektiva förvaltningsstrukturer i och med att vi med stor sannolikhet kommer ha högre förvaltningskostnader de kommande åren.

Vill du veta mer om marknadsläget för samhällsfastigheter? Angermann kommer att delta på Fastighetsvärldens seminarium ”Samhällsfastigheter Almedalen” måndagen den 4e juli där efterfrågan och trender för samhällsfastigheter kommer diskuteras tillsammans med Katrin Wallensjö från Svefa. Vi befinner oss även på plats under Almedalensveckans samtliga dagar.