analys

Stigande räntor, inflation och skenande byggpriser – är fastigheter ett fortsatt attraktivt tillgångsslag?

För första gången sedan oktober 2014 har vi en positiv reporänta då Riksbanken i april 2022 höjde räntan till 0,25 procent. Den prognosticerade inflationen spås leda till ytterligare räntehöjningar inom de närmsta åren och vi ser nu ökade bolåneräntor vilket kan komma att påverka priserna på den privata bostadsmarknaden negativt. Relativt små räntehöjningar har en stor påverkan på hushållens räntekostnader då vi kommer från väldigt låga räntenivåer.

Det är ännu osäkert om ränteoron spills över på hyresrättsmarknaden. Avkastningskraven för bostadsfastigheter har pressats ner oavbrutet i mer än ett decennium, mycket på grund av en gynnsam räntemiljö. Med högre räntor och bankers krav på lägre finansieringsnivåer kommer investerare bli tvungna att acceptera lägre lönsamhetskrav om prisnivåerna ska hålla sig på dagens nivåer, alternativt kommer avkastningskraven att öka och vi börjar se fallande priser.

I en turbulent marknad med stigande räntor kommer det bli allt viktigare med finansiell stabilitet, vilket har lett till att bolag börjat se över sin kreditvärdighet och skuldsättningsgrad. Ändock är många fastighetsbolag väl rustade inför högre räntor med höga räntetäckningsgrader och bundna räntor med långa löptider. De sju största noterade bostadsägande fastighetsbolagen hade i början av 2022 en genomsnittlig räntebindningstid på 3,3 år vilket gör att vi kommer se en del fördröjningseffekter på räntekostnaderna.(1)

En annan osäkerhetsfaktor på marknaden just nu är materialbrist och de höga byggpriserna. Priserna började stiga redan under sommaren år 2021 men har nu skenat bl.a. på grund av kriget i Ukraina och de fortsatt hårda restriktionerna i Kina. Vi ser nu väldigt volatila priser på byggnadsmaterial och ansträngda leveranskedjor vilket resulterat i mycket hög brist på vitvaror och material. Detta har lett till att många fastighetsbolag och utvecklare har valt att pausa planerad nyproduktion tills vidare. Det återstår att se om det ger en långvarig effekt på byggnadsproduktionen eller om det är en tillfällig prischock i marknaden. Oavsett utveckling premieras företag som säkrat leveranskedjan och låst in byggnadspriserna i sina entreprenader.

För nyproduktionsmarknaden av bostäder ser vi på lång sikt en fortsatt god utveckling trots materialbrist och höga byggkostnader. I storstadsområdena och i de större regionsstäderna är efterfrågan på bostäder fortsatt hög, i synnerhet hyresrätter. Om bolåneräntorna fortsätter att stiga framöver kommer det bli mindre attraktivt att köpa sin egen bostad vilket skulle premiera hyresrätten som boendeform. Det slopade investeringsstödet kan dock leda till en avmattning av bostadsbyggande på mindre orter där marknaden inte är lika stark.

Trots en orolig marknad ser vi fortfarande fastigheter som ett attraktivt tillgångsslag, i synnerhet kassaflödesgenererande fastigheter med relativt hög avkastning som samhällsfastigheter, logistik och lager/lättindustri. Dessa typer av fastigheter är ofta inflationsskyddade då många hyresavtal reglerar sina hyresnivåer med KPI. Hyresnivåerna för bostäder kommer få det svårare att följa inflationstakten, den förhandlade hyreshöjningen med hyresgästföreningen blir i snitt 1,71% under 2022 vilket är klart lägre än inflationen som spås vara runt 6% under året.

1 https://www.di.se/analys/ny-spelplan-nu-glimmar-inte-guldet-langre/

Ta del av tidigare analyser HÄR