Analys

Transaktionsmarknaden hösten 2023: Återhållsam men med många möjligheter

I början av oktober hade några av oss på Angermann nöjet att delta på Expo Real i München tillsammans med våra tyska kollegor. Dagarna var fyllda med givande möten och värdefulla diskussioner med ledande aktörer inom fastighetsbranschen. Den främsta insikten från årets evenemang var att transaktionsmarknaden fortfarande utvisar återhållsamhet och försiktighet, både i Sverige och Tyskland.

Intressant nog, kunde vi dock notera en mer optimistisk syn på den svenska marknaden, i kontrast till den mer pessimistiska hållningen bland våra tyska kollegor. Vi tolkar det som att Sverige är några månader före i utvecklingen av transaktionsmarknaden, och det kan dröja innan liknande positiva tendenser visar sig i Tyskland som har sina egna utmaningar inom framför allt energiförsörjningen där de har en svårare sits än vi i Sverige.

När det gäller transaktionsmarknaden i Sverige, trots att vi börjar kunna se vissa ljuspunkter, så finns fortfarande stor försiktighet bland många investerare och då framför allt institutioner medan många opportunistiska investerare är mycket aktiva för att försöka hitta investeringsmöjligheter. Under hösten ser vi att fastighetsmarknaden fortsatt är avvaktande, och framför allt inom kontorssegmentet. Orsaken till detta kan förklaras av den osäkerhet som råder kring framtiden för kontor, särskilt med tanke på hur pandemin har påverkat arbetsmönster och skapat förändringar i behov och efterfrågan på kontorsutrymmen. Dessutom finns en oro från kontorsdöden i många städer i USA och även i London, vilket i sin tur har påverkat investerare på andra marknader. Många internationella investerare avvaktar därför när det kommer till kontorsinvesteringar.

Segment som fortsätter att stå sig bra är logistik och byggrätter för logistik, lager/industri, livsmedel och volymhandel. Många investerare ser större tillväxtpotential inom dessa segment jämfört med just kontorssegmentet.

Inom bostads- och samhällsfastighetssegmentet kvarstår dock utmaningen mellan köpare och säljare i form av att mötas prismässigt och vi har inte än sett på vilken prisnivå som affärer inom segmentet kommer att ligga på. Många bostadsutvecklare har mött en kraftig inbromsning i försäljningen av bostadsrätter, vilket har lett till att allt fler projekt försöker konverteras till hyresrätter men det är långt ifrån självklart att kalkylerna går ihop då heller. Här gäller det att projekten finns i någon av storstadsregionerna primärt Stockholm och nära spårbunden kollektivtrafik med rätt lägenhetsfördelning för att kunna möta den lokala marknadens behov. Tickar projekten alla dessa boxar så har vi sett intresse från vissa investerare men detta kapital är klart begränsat som det ser ut nu.

Vissa ekonomer gör bedömningen att FED kommer att sänka räntan under första eller andra kvartalet 2024 och även att Riksbanken kommer att göra en sänkning i Sverige under fjärde kvartalet 2024. Kommer en sänkning av räntan i Sverige så är vår bedömning att fastighetsmarknaden kommer att sätta fart. Många investerare som har avvaktat med att investera, men samtidigt har mycket kapital, kommer sannolikt att agera när räntorna sjunker.

Sammanfattningsvis är fastighetsmarknaden fortsatt återhållsam. Osäkerheten inom kontorssegmentet och utmaningar inom bostadssektorn har en negativ påverkan på marknadens utveckling. Samtidigt finns det gott om möjligheter inom de segment som visar stark tillväxtpotential. Hos Angermann ser vi att allt fler positiva signaler börjar framträda, och vi ser med spänning fram emot att följa marknadens utveckling under kommande månader.

Claes, Pär och Fredrik från Stockholmskontoret besökte fastighetsmässan Expo Real i München den 4e-5e Oktober. Här tillsammans med de tyska kollegorna på Angermann.