Uppdraget
I april 2016 kom Angermann med ett affärsförslag till FFAB om att utforska möjligheterna att utveckla ett vårdboende på del av den 30 000 kvadratmeter BTA nyligen förvärvade byggrätten på Kvarngärdet strax norr om centrala Uppsala.
Efter erhållet uppdrag anlitade Angermann ÅWL Arkitekter för att skissa på möjliga utformningar och därefter togs kontakt med de större vårdoperatörerna. Kontakt togs tidigt i processen med möjliga byggentreprenörer för att underlätta uppförandet av vårdboendet Vård Norra.
Med Attendo tecknades ett 15-årigt hyresavtal och med Veidekke tecknades ett förprojekteringsavtal.
Under marknadsföringsfasen och utvecklingen av projektet vintern 2016/2017 så rönte projektet ett stort intresse från marknaden. Som en följd av detta kom Angermann och FFAB överens om att se över förutsättningarna för att uppföra ännu ett vårdboende i direkt anslutning till de redan överenskomna.
Diskussioner påbörjades med Attendo, som hade aviserat ett intresse tidigare, en dialog inleddes och detta ledde till att det tecknades ytterligare ett 15-årigt hyresavtal, denna gång för 96 lägenheter samt en förskola med Kids2Home som operatör. Då dessa hyresavtal var på plats så tecknades ett entreprandavtal med Veidekke som blev ansvarig för att, förutom de två vårdboendena, uppföra 158 bostadsrättslägenheter. Med dessa pusselbitar på plats kunde slutliga förhandlingar inledas med Rikshem om förvärv av fastigheterna. I oktober 2017 tecknades avtal om förvärv med tillträde i direkt anslutning.
Utmaning
Att under planprocessen, innan detaljplanen vunnit laga kraft, kontakta potentiella vårdoperatörer i en strukturerad uthyrningsprocess och uppnå bästa möjliga hyresvillkor. Efter överenskommelse med Attendo som hyresgäst för Vård Norra var ytterligare en utmaning att komma överens om bra kommersiella villkor även för Vård Södra då Attendo insåg att de hade en konkurrenskraftig fördel.
Målet med försäljningen var att erhålla förslag på en forward funding-struktur med ett pris på de underliggande fastigheterna som motsvarade FFAB:s förväntningar.
Lösning
Avgörande faktorer i uthyrningsprocessen var Angermanns nära relation med den potentiella vårdoperatören och dess krav och önskemål samt goda kunskaper om möjliga förskoleoperatörer. Det tidiga skedet i projektet innebar att det fanns goda möjligheter att skräddarsy projektets utformning. Detta innebar att Angermann även var ansvariga för upphandlingen av arkitekt och därefter ansvariga för den löpande dialogen med vald aktör, ÅWL Arkitekter. Vidare var projektets centrala läge i Uppsala och omfattningen av projektet viktiga parametrar.
Parallellt med uthyrningsprocessen initierade Angermann upphandlingen av entreprenör. Genom att tidigt i projekteringen få en entreprenör ombord skapades goda förutsättningar för att uppnå bästa möjliga tekniska lösningar för projektet och en smidig byggprocess.
Rikshem blev den naturliga köparen av Vård Norra och efter tecknande av LOI, nytt hyresavtal med Attendo och Kids2Home samt erhållet bygglov initierade Angermann en dialog med Rikshem för att efterhöra deras intresse om ytterligare förvärv. Skälet till detta vara att Angermann såg stora skalfördelar för Rikshem att genomföra förvärv av Vård Södra vilket skulle återspeglas i deras förvärvspris.
Resultat
Genom att Angermann kom in tidigt i projektet kunde vi redan från start strukturera projektet med hyresavtal, entreprenadavtal och affärsstruktur till en attraktiv institutionell produkt som kunde möta FFAB:s pris likväl som strukturella förväntan.
För Rikshem passade projektet perfekt, då de sedan tidigare har en stor närvaro i Uppsala i form av hyresbostäder och samhällsfastigheter i staden. Följaktligen uppnår Rikshem skalfördelar i sin fastighetsförvaltning genom dessa kompletterande förvärv.
Förutom pris så erbjöd Rikshem en, för FFAB, attraktiv forward funding-struktur, som motsvarade deras högt ställda förväntningar och var möjlig genom ett välstrukturerat och genomarbetat projekt i alla des faser.
