Analys

Vi analyserar fastighetsmarknaden 2022 & 2023

Skenande inflation och räntor pressar upp avkastningskraven

• Inflationen spås toppa under Q1-Q2 2023 enligt Riksbanken
• Inflationsmålet på 2% förväntas nås under 2024
• 2,5% ökning av 5 åriga och 10 åriga statsobligationsräntan senaste 12 månaderna
• Stigande avkastningskrav inom de flesta fastighetssegmenten
• Visst skydd från KPI-justerade hyresintäkter

Transaktionsvolym i Sverige

Avkastning

• Vi har sett en snabb avkastnings kompression för fastigheter generellt
• Framgent kommer vi se en stabilisering givet att räntehöjningstakten avtar
• Kvalitativa fastigheter i bra lägen kommer även i fortsättningen vara intressant

2022 utmärktes av hög inflation, stigande räntor och ett osäkert ekonomiskt läge, vilket hade en stor inverkan på investerarnas strategier och riskvilja på den svenska fastighetsmarknaden. Transaktionsaktiviteten minskade kraftigt under andra halvan av 2022, särskilt inom bostads- och samhällsfastighetssegmentet. Ett nytt marknadsläge gjorde att investeringar inom de två segmenten som ansågs vara säkra i och med sin låga risk och sitt stabila kassaflöde byttes ut mot mer högavkastande fastigheter med KPI-justerade hyresintäkter.

Investerarnas skiftande fokus visade sig genom att segment som lätt industri, lager och logistik tog en större andel av den totala transaktionsvolymen för 2022. Faktorer som fastighetens läge, stabila hyresgäster med långa KPI-justerade avtal och utvecklingsmöjligheter blev särskilt viktiga.

Största fastighetsaffärerna i Sverige 2022

Innerstadsaffärer – unika fastigheter

Vi har även under andra halvan av 2022 observerat ett flertal intressanta affärer, där en stor del av transaktionsvolymen kom från joint venture och strukturaffärer. Det fanns också betydande intresse för unika tillgångar belägna i Stockholms innerstad, där många privata investerare visade ett högt intresse för de rätta tillgångarna oavsett marknadsläge. I övrigt fanns det betydligt färre strukturerade processer på marknaden, och fler fastigheter såldes istället underhand till ”rätt tagare”.

Vilka är köpare och säljare 2023?

När vi blickar framåt mot 2023 förväntar vi oss en stark närvaro från institutioner, fonder, privatpersoner och utländskt kapital inom den svenska fastighetsmarknaden. Köparsidan kommer att domineras av dessa grupper, medan säljarsidan kommer att inkludera en mix av noterade bolag, fastighetsutvecklare, offentlig sektor och egenanvändare. I och med ett fortsatt högt ränteläge tror vi på ett fortsatt intresse för högavkastande fastigheter med stabila kassaflöden och starka hyresgäster, liksom för value-add och opportunistiska investeringar. En svag krona kommer att locka utländskt kapital och de stora substansrabatterna hos noterade fastighetsbolag kan leda till utköp från börsen, samt att vi ser att fler strukturerade processer kommer att öka successivt med tiden.

Även om det fortfarande finns viss avvaktan på transaktionsmarknaden, tror vi att en mer aktiv marknad är på väg. Med förhoppning om en räntetopp i Q3, mindre avvaktande hos investerare samt att säljare och köpare möts på en ny avkastningsnivå förväntar vi oss att fastighetsmarknaden kommer att stabiliseras vid årsskiftet 2023/2024. Med allt ljusare dagar och våren runt hörnet hoppas vi att fastighetsmarknaden likaså går mot ljusare tider under 2023.