transaktion

Vård Södra

Genom att vara ansvariga för strukturering, uthyrning och försäljning av projektet har Angermann varit djupt involverade i projektets alla faser. Uppdraget har sträckt sig över 1,5 år och Angermann har jobbat nära och haft, i princip, daglig dialog med uppdragsgivaren Fastighetsförädlarna i Mälardalen AB (”FFAB”).

UPPDRAGET

Angermann erhöll exklusivt uppdrag av FFAB att hyra ut till en vårdoperatör och förskoleoperatör samt sälja fastigheten Kvarngärdet 56:13. Projektet omfattar även ytterligare ett vårdboende ”Vård Norra” på fastigheten Kvarngärdet 56:14 som tidigare har sålts till Rikshem samt cirka 165 bostadsrättslägenheter.

Fastigheten kallad Vård Södra blir miljöcertifierad och är belägen på Kvarngärdet i Uppsala och är den sista etappen i utvecklingen av hela Kvarngärdet. Kvarngärdet har utvecklats till en del av centrala Uppsala med bostäder i kvarterstadsmiljö.

Fastigheten omfattar en total area om cirka 8 300 m²  BTA och består av, förutom vårdboende om 96 lägenheter, en förskola samt ett par mindre kommersiella lokaler. Tillsammans med Vård Norra blir projektet Nordens största vårdboende fördelat över 17 400  m²  BTA och totalt 201 lägenheter.

UTMANING

Att i ett tidigt läge i planprocessen, innan detaljplanen vunnit laga kraft, kontakta potentiella förskoleoperatörer i en strukturerad uthyrningsprocess och uppnå bästa möjliga hyresvillkor för FFAB var en naturlig utmaning. Efter överenskommelse med Attendo som hyresgäst för Vård Norra var ytterligare en utmaning att komma överens om bra kommersiella villkor även för Vård Södra då Attendo insåg att de hade en konkurrenskraftig fördel.

Målet med försäljningen var att erhålla förslag på en forward funding-struktur med ett pris på den underliggande fastigheten som motsvarade FFABs förväntningar.

LÖSNING

Avgörande faktorer i uthyrningsprocessen var Angermanns nära relation med den potentiella  vårdoperatören och goda kunskaper om möjliga förskoleoperatörer.  Det tidiga skedet i projektet innebar att det fanns goda möjligheter att skräddarsy projektets utformning. Detta innebar att Angermann även var ansvariga för upphandlingen av arkitekt och därefter ansvariga för den löpande dialogen med vald aktör, ÅWL Arkitekter. Vidare var projektets centrala läge i Uppsala och omfattningen av projektet viktiga parametrar.

Parallellt med uthyrningsprocessen initierade Angermann upphandlingen av entreprenör. Genom att tidigt i projekteringen få en entreprenör ombord skapades goda förutsättningar för att uppnå bästa möjliga tekniska lösningar för projektet. Ansvarig entreprenör för hela projektet är Veidekke Bygg.

Efter tecknande av 15-åriga hyresavtal med Attendo och Kids2Home och erhållet bygglov, initierade Angermann en dialog med Rikshem för att efterhöra deras intresse om ytterligare förvärv. Skälet till detta vara att Angermann såg stora skalfördelar för Rikshem att genomföra även detta förvärv vilket skulle återspeglas i deras förvärvspris.

RESULTAT

Genom att Angermann kom in tidigt i projektet kunde vi redan från start strukturera projektet med hyresavtal, entreprenadavtal och affärsstruktur till en institutionell produkt som kunde möta FFABs prisförväntan.

För Rikshem passade projektet perfekt, då de sedan tidigare har en stor närvaro i Uppsala i form av hyresbostäder och samhällsfastigheter i staden i kombination med deras förvärv av Vård Norra. Följaktligen uppnår Rikshem skalfördelar i sin fastighetsförvaltning genom detta kompletterande förvärv.

Rikshem erbjöd även en för FFAB attraktiv forward funding-struktur, som motsvarade deras högt ställda förväntningar.